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(2014)湛霞法民二初字第164号

时间:2016-06-02 10:21来源:未知 作者:admin

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民 事 判 决 书

(2014)湛霞法民二初字第164号

原告(反诉被告)许某某,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住湛江市霞山区某路某号。

委托代理人孟庆玲,广东博格律师事务所律师。

被告(反诉原告) 林某,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住湛江市霞山区某路某号。

委托代理人陈雄彬,广东粤正律师事务所律师。

被告林某某,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住湛江市市辖区海滨东某路某号。

第三人广东某某集团公司,住所地:湛江市霞山区某路某号。

法定代表人陈某某,总经理。

第三人湛江市某某管理有限公司,住所地:湛江市霞山区某路某号。

法定代表人余某某,经理。

两第三人的委托代理人莫爵杨,广东国诚律师事务所律师。

第三人钟某某,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住湛江市霞山区某路某号。

原告(反诉被告)许某某与被告(反诉原告) 林某某、被告林某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年7月31日立案受理后依法通知广东某某集团公司、湛江市某某管理有限公司及钟某某作为第三人参加诉讼,并组成合议庭,于同年11月6日和2015年1月13日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许某某及其的委托代理人孟庆玲,被告(反诉原告) 林某某及其的委托代理人陈雄彬,被告林某某,第三人广东某某集团公司(以下简称某某集团公司)及湛江市某某管理有限公司(以下简称某某物业公司)的委托代理人莫爵杨,第三人钟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)许某某诉称,2012年2月25日,被告林某某自称是业主,与钟某某签订了《商铺租用合同》,将位于湛江市霞山区某路某号商铺(以下简称某某号商铺)出租给钟某某,接下来,此商铺几经转租,转租方式是:转租方将钟某某与林某某签订的《商铺租用合同》原件直接交给下一个承租方,转租方与下一个承租方签订合同,林某某不再与下一个承租方签订合同,但租金由下一个承租方直接交给林某某,林某某以接受下一个承租方租金的形式对各次转租行为予以认同。也就是根据我们的交易习惯,都是上手将《商铺租用合同》原件转交下手,下手直接经营,并将租金交给林某某的方式,作为与林某某之间存在事实租赁的依据。2012年12月25日,被告林某某与许某某签订《店铺转让合同》,合同约定:由林某某将12号商铺租给许某某,由许某某向林某某直接交纳租金,于是从2013年1月至今,许某某将租金1800/月,按月交给林某某。2014年4月,因许某某经营范围变化想变更《个体工商户营业执照》,湛江市霞山区工商行政管理局霞山分局以该个体工商户“湛江市霞山工农路某某蛋挞”的经营场所的租期已届满为由拒绝变更,导致许某某无法继续经营。至此,许某某才知道林某某不是某某号商铺的业主,真正业主是某某公司,且林某某与某某公司签订的租赁合同已经到期,而林某某与钟某某签订的《商铺租用合同》约定的租期以及林某某与许某某签订的《店铺转让合同》约定的租期都是至2015年3月,远远超出林某某与某某公司签订合同租期。正是由于两被告的租赁合同的违约行为导致许某某无法继续经营,给许某某造成重大损失。为维护自身合法权益,许某某向法院提起诉讼,请求法院判令:1、两被告赔偿许某某各项经济损失共计79841元,并由两被告承担连带责任。2、两被告承担本案的诉讼费和律师费。

被告(反诉原告) 林某某辩称,原告主张的请求没有事实依据,应该不予支持。原告陈述2014年4月自行变更经营范围,受到工商部门的处罚,是原告自身行为。

被告林某某辩称,原告对我的起诉不合适,我在不清楚租赁合同的情况下,转租房屋给原告,我也是受害人,我一直不清楚涉案房屋的真正归属,不认可原告的请求。

第三人钟某某述称,涉案商铺原来的装修是我出的钱,林某某的爱人找到我,说把装修的钱给我,把涉案商铺交给她经营。我进行的装修包括墙面粉刷、卫生间装修、玻璃门安装及厨房装修等。原告是否继续使用我原来的装修,我不太清楚。我了解到原告一直持有涉案商铺的钥匙。

被告(反诉原告) 林某某反诉称,2012年2月,钟某某与林某某商议承租某某号商铺事宜,林某某同意由钟某某用该商铺经营蛋挞等包装食品,为此,钟某某与林某某于2012年2月25日签订《商铺租用合同》,并于同年6月6日以林某某的名义取得了《个体工商户营业执照》。从反诉被告许某某提交法院的《民事起诉状》得知,许某某未经告知和取得林某某同意,更未经依法申请和取得工商管理机关批准的情况下,私自变更工商执照经营范围为现场制作和出售奶茶等食品。许某某不作理睬林某某要求其依法经营的要求和工商机关的告诫,且持续占用商铺进行违法经营,严重损害林某某的合法权益,遂提起反诉,请求法院判令:1、解除反诉原告与反诉被告的租赁关系。2、反诉被告交还商铺给反诉原告。3、反诉被告支付商铺占用费3600元(按每月1800元,暂计至2014年9月),后续占用费支付至反诉被告实际交还商铺给反诉原告之日止。4、本案一切诉讼费用由反诉被告承担。

原告(反诉被告)许某某针对反诉辩称,变更经营范围是原告权利,根据相关法律规定,原告有权使用自己的营业执照,不应使用林某某的营业执照。

被告林某某对被告林某某的反诉没有意见,只承认将某某号商铺转让给原告使用。

第三人钟某某对被告林某某的反诉没有意见。

第三人某某集团公司对本诉及反诉统一述称,1、某某集团公司持有粤房地证字第某某号《房地产权证》,涉案商铺是该房产第一层其中的一间,涉案商铺属某某集团公司所有。湛江市某某生活服务有限公司(以下简称某某服务公司)是某某集团公司下属公司,负责职工宿舍区的房屋物业管理,某某集团公司委托和授权某某服务公司管理和对外租赁某某集团公司临街铺面房屋。某某服务公司于2011年2月1日与林某某签订《湛江市房屋租赁合同书》(以下简称《租赁合同》),将某某号商铺租赁给林某某,租期从2011年2月1日起至2014年1月31日止。期间,某某集团公司于2013年申请注销湛化服务公司,另行成立某某物业公司负责某某集团公司宿舍区的房屋物业管理,继续履行原某某服务公司与承租人签订的房屋租赁合同。2、林某某与湛化服务公司签订《租赁合同》后,均以自己名义缴纳租金,某某集团公司与某某服务公司并不清楚林某某将房屋转租他人,也从不同意林某某将房屋转租。3、某某服务公司与林某某签订的《租赁合同》于2014年1月31日期满,双方没有再签订新的租赁合同,某某集团公司已授权某某物业公司收回该房屋并另行重新公开招标。租赁合同期满后,林某某继续使用该房屋,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百三十二条之规定,某某集团公司授权某某物业公司于2014年10月份通知林某某解除合同,并定于同年11月26日通过湛江市产权交易中心公开招租。4、许某某与林某某、林某某之间的纠纷与某某集团公司无关,林某某应按其与某某服务公司签订的《租赁合同》的约定向某某物业公司缴纳合同解除前的租金。

第三人某某物业公司对本诉及反诉统一述称,1、涉案房屋属某某集团公司所有,某某集团公司委托和授权某某物业公司进行管理。2、某某物业公司没有同意林某某转租房屋。3、某某服务公司与林某某签订的《租赁合同》于2014年1月31日期满,某某集团公司已授权某某物业公司收回该房屋并另行重新公开招标。4、许某某与林某某、林某某之间的纠纷与某某物业公司无关,林某某应按其与某某服务公司签订的《租赁合同》的约定向某某物业公司缴纳合同解除前的租金。

原告(反诉被告)许某某在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为:

1、许某某居民身份证1张,证明原告的身份,是适格诉讼主体;

2、《个体工商户营业执照》1张,证明林某某的身份,是适格诉讼主体;

3、林某某居民身份证1张,证明林某某的身份,是适格诉讼主体;

4《商铺租用合同》1份,证明林某某与钟某某之间的房屋租赁合同事实;

5、《店铺转让合同》1份,证明:①林某某与原告之间的房屋租赁合同事实;②原告支付给林某某顶手费18000元;③林某某与原告约定将租金直接交给林某某的事实

6、《店铺协议》1份,证明林某某与原告之间的房屋租赁合同事实;

7、许某某承租湛江市霞山区工农路32号5栋首层12号商铺损失统计1份,证明因林某某不履行租赁合同所造成的实际损失;

8、承租店铺费用各票据30张,证明承租店铺的损失共计18369元;

9、许某某与林某某的弟弟的谈话录音,证明:①林某某与某某公司的租赁合同于2014年4月已到期;②因林某某不协助办理工商变更登记导致工商部门常来检查,店铺无法继续经营;③许某某多次请求林某某协助办理工商变更登记,林某某一方以各种借口拖延;

10、律师收费收据1张,证明原告支付律师费3000元。

11、《公证书》1份,证明原告为装修共花费79841元。

经庭审质证,对原告许某某上述证据材料,被告林某某有如下质证意见:证据1、3的真实性由法院审查;对证据2无异议;对证据4的真实性无异议,但与本案没有关联性;证据5不合法,与林某某没有关联性;证据6是在2014年5月20日签订,必须按照营业执照的经营范围来经营;证据7、8不具有证据特征,只是原告的单方陈述,不具有证据的客观合法性,不能证明其所要证明的内容;证据9无法证明通话号码是林某某弟弟的,客观真实性无法证明,不具有合法性;证据10不具有合法性,诉讼费用应由原告自己承担;证据11无法证明物品的价值,无法证明其所要证明的事实。

经庭审质证,对原告许某某上述证据材料,被告林某某的质证意见与被告林某某的相同。

经庭审质证,第三人某某集团公司、某某物业公司认为原告许某某的证据1-10,是本诉原、被告之间的纠纷,与我方无关。对证据11的真实性、合法性及关联性无异议。

经庭审质证,对原告许某某上述证据材料,第三人钟某某有如下质证意见:对证据1、证据3、证据4无异议;证据2不能证明林某某的身份;对证据5-7不清楚;不认可证据8,因为通过《公证书》中涉案商铺现场图片反映,涉案商铺装修的主要部分与我装修的没有大的变化,涉案商铺是我装修的,并非原告装修;不认可证据9,对证据10、证据11不清楚。

被告(反诉原告)林某某在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为:

1、林某某身份证1份,证明林某某的身份情况;

2、许某某提交法院的《民事起诉状》、霞山工商分局工农工商所发出的《限期办理变更登记行政告诫书》各1份,及照片3张,证明许某某私自变更经营范围违法经营的事实;

3、《收据》9张,证明涉案商铺使用权一直属林某某和许某某拖欠商铺租金的事实;

4《租赁合同》1份,证明林某某与某某服务公司的租赁关系;

5《收据》5张,证明涉案商铺是我承租的事实。

经庭审质证,对被告林某某上述证据材料,原告许某某有如下质证意见:对证据1、证据4及证据5的无异议;对证据2的真实性无异议,对其关联性有异议,说明是林某某不配合我们变更营业执照,因为经营者变更,我们必须变更营业执照,变更经营范围是我们的权利,此证据证明不了被告林某某所要证明的事实;对证据3的真实性无异议,该证明无法证明被告所要证明的事实。

经庭审质证,被告林某某及第三人钟某某对被告林某某上述证据材料均无异议。

经庭审质证,对被告林某某上述证据材料,第三人某某集团公司、某某物业公有如下质证意见:对证据1-3无异议;证据4及证据5是真实合法的。

被告林某某在举证期限内提供《店铺转让合同》1份,证明我与钟某某之间转租涉案商铺。

经庭审质证,原告许某某对《店铺转让合同》无异议;被告林某某认为《店铺转让合同》中的“郑某某”不是其母亲,该《店铺转让合同》不具有真实性及合法性;第三人某某集团公司、某某物业公司不认可《店铺转让合同》,对该《店铺转让合同》也不清楚;第三人钟某某认为《店铺转让合同》不是我本人所签,是我妻子霍某某代我签的,我也知道有这回事,我认可这份合同。

第三人某某集团公司、某某物业公司提供《房地产权证》及《租赁合同》各1份,分别证明涉案租赁房屋属某某集团公司所有及与林某某租赁期满,第三人已通知解除合同。

经庭审质证,对第三人某某集团公司、某某物业公司上述证据材料,原告许某某及第三人钟某某均无异议;被告林某某对证据1无异议,认为证据2不能证明第三人所要证明的事实;被告林某某认为与其没有利害关系,由法院核实。

本院依原告许某某申请到某某物业管理公司调取《租赁合同》1份。

经庭审质证,原告许某某、被告林某某、被告林某某、及第三人某某集团公司、某某物业公司、钟某某对本院调取的《租赁合同》均无异议。

本院对原告许某某上述证据材料审核认定如下:因各方当事人对原告证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议,本院予以确认,可作为本案的定案依据;因各方当事人对证据4、5、6的真实性无异议,本院认可该三组证据的真实性,该三组证据涉及的标的均是12号商铺,本院对其关联性也予以认可;证据7属于原告单方制作,没有被告的确认,被告也不予认可,本院不予采纳;证据8的30张票据中,有25张票据没有写明顾客名称(验收单位),本院无法确认该25张票据与本案的关联性,不予采纳,有1张票据的验收单位是“霞山六中”,也未能明确该票据与原告许某某之间的联系,本院也不予采纳,有3张票据写明顾客名称为“许某某,本院对该3张票据的真实性、合法性及关联性予以确认,有1张票据写明客户名称为“画晴”,因原告在12号商铺经营所起的字号也为画晴,与此相符,本院对该票据的真实性、合法性及关联性也予确认;因证据9未能证明许某某的通话对象为林某某的弟弟,本院对该证据的关联性不予认可;证据10是原告因本案而产生的律师费用,该证据盖有广东博格律师事务所财务专用章,林某某、林某某认为该证据不合法,但未能提供相关证据加以证明,本院对证据10的真实性、合法性及关联性予以确认;证据11由法定权利机关作出,本院确认其真实性、合法性及关联性。

本院对被告林某某上述证据材料审核认定如下:因各方当事人对被告林某某上述所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议,本院予以确认,可作为本案的定案依据。

本院对被告林某某上述证据材料审核认定如下:原告许某某及第三人钟某某对该证据无异议,被告林某某认为该证据不具有真实性,但未能提供相关证据加以证明,本院认可该证据除郑某某有关内容外其他内容的真实性及关联性;

经审查,本院对第三人某某集团公司、某某物业公司上述证据材料分析认证如下:因各方当事人对第三人某某集团公司、某某物业公司上述所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议,本院予以确认,可作为本案的定案依据。

第三人钟某某不向本院提交证据材料。

经审理查明,12号商铺属第三人某某集团公司所有。2011年2月1日,受某某集团公司的委托授权, 第三人某某服务公司(甲方)与被告(反诉原告)林某某(乙方)签订《租赁合同》。《租赁合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为:一、甲方将坐落在湛江市霞山区某路某号某某宿舍五幢首层12号的房屋出租给乙方。二、租期从2011年2月1日起至2014年1月31日止。三、乙方每月(季)向甲方缴纳租金1400元,并于当月(季)初五天内交清。四、房屋租赁合同生效后,乙方应向甲方交付三个月房租2400元,作为履约保证金,合同期满后(不计息)退还给乙方。十三、租赁期间,乙方未经甲方同意,不得将房屋转租给第三方,若不经甲方同意擅自转租给第三方的,甲方有权收回房屋,并没收房屋保证金。同日,某某服务公司与林某某又签订《补充规定》,其中第8条约定“除合同约定之外,有如下情形之一的,甲方有权没收或扣罚保证金。①乙方提前终止房屋租赁合同或在租赁合同期限内转租他人的”。第9条约定“租赁期届满后,甲方可收回该房屋(铺面)使用权或重新招租,乙方在同等租金价位下,享有优先承租权”。2012年2月25日,林某某与第三人钟某某签订《商铺租用合同》,约定林某某将12号商铺转租给钟某某,每月租金1800元,租期自2012年3月5日至2015年3月5日止,钟某某向林某某支付押金3000元。2012年3月17日,钟某某的妻子霍某某代钟某某(甲方)与被告林某某(乙方)签订《店铺转让合同》,约定“第一条甲方于2012年3月17日前将位于霞山区某路某号某某宿舍5栋12号的店铺(面积为25平方米)转让给乙方使用”。“第二条该店铺的产权人为丙方(郑某某)。丙方与甲方签订了租赁合同,租期到2015年3月5日止,月租为1800元。店铺交给乙方后,乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同的各项条款,即:每月交纳租金及该合同约定的由甲方交纳的水电费等各项费用,该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金,该押金归乙方所有”。“第三条店铺为空档(含装修)转让给乙方使用,租赁期满后不动产归丙方所有,动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)”。“第四条乙方在2012年3月17日前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计18000元,上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。”《店铺转让合同》中列明“丙方:郑某某”,但没有郑某某的签名。《店铺转让合同》签订后,林某某向钟某某支付18000元。林某某称《店铺转让合同》中郑某某是林某某母亲的名字,对此,林某某予以否认,称其母亲名字叫李某某。2012年6月6日,林某某以其名义向湛江市工商行政管理局霞山分局申请了名为“湛江市霞山区工农路某某店”的《个体工商户营业执照》,该营业执照写明的经营场所为12号商铺所在地、经营范围为“零售:预包装食品(烘焙食品,冷冻饮品)”。林某某在租赁期间,按照《店铺转让合同》的约定,每月向林某某的母亲支付租金1800元。2012年12月25日,林某某(甲方)与许某某(乙方)签订《店铺转让合同》,约定“第一条甲方于2012年12月25日前将位于霞山区某咱某号某某宿舍5栋12号的店铺(面积为22平方米)转让给乙方使用”。“ 丙方(林某某)与甲方签订了租赁合同,租期到2015年3月5日止,月租为1800元。店铺交给乙方后,乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同,每月交纳租金及该合同约定的由甲方交纳的水电费等各项费用,该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金,该押金归乙方所有”。“第三条店铺为空档(含装修)转让给乙方使用,租赁期满后不动产归丙方所有,动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)”。“第四条乙方在2012年12月25日前一次性向甲方支付顶手费18000元,上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。”《店铺转让合同》中列明“丙方:林某某”,但没有林某某的签名。该《店铺转让合同》签订后,许某某向林某某支付18000元,在12号商铺投入相关设备及进行装修,取字号为“画晴”,并以林某某于2012年6月6日申请的《个体工商户营业执照》进行经营,主要经营的是糕点及现场制作奶茶,同时,依约每月向林某某母亲交纳租金1800元至2014年7月底。2014年4月12日,许某某在经营过程中被工商部门口头告诫,对于被告诫的理由,许某某称是因为实际经营者不是《个体工商户营业执照》中登记的经营者。为此,许某某(甲方)与林某某(乙方)于同年5月20日签订《店铺协议》,约定“第一条:甲方在依法经营的前提下,乙方承诺甲方在2014年5月20日后,因无营业证件或营业证件不符合工商局规定的情况下,店铺开门营业若被相关部门(工商局)作出对该店的任何处罚,一切法律责任及经济损失由乙方承担,与甲方无关。第二条:甲方不承担店铺2014年5月1日至5月20日的租金。2014年6月18日,湛江市工商行政管理局霞山分局工农工商所作出《限期办理变更登记行政告诫书》,对许某某(以林某某的名义)进行再次告诫,告诫的内容是“你(单位)在从事经营活动中,存在未经工商行政管理机关批准,擅自变更登记事项的违法行为(未按规定办理变更营业执照经营范围)。”《店铺协议》签订后至庭审结束前,许某某尚未因在12号商铺中经营再受到工商行政部门的处罚。

另查明,某某服务公司是某某集团公司的下属公司,根据湛化集团公司的委托,以自己的名义管理房屋和对外租赁房屋。2013年,某某集团公司申请注销某某服务公司,另行成立某某物业公司,负责某某集团公司宿舍区的房屋物业管理,继续履行某某服务公司与承租人签订的房屋租赁合同。林某某在与某某服务公司签订的《租赁合同》约定的租赁期届满后,仍按原约定的租金标准每月1400元,向某某集团公司(某某物业公司)缴交12号商铺租金至2014年11月底,由某某集团公司(某某物业公司)向林某某出具《收据》。

第一次庭审中,第三人某某集团公司、某某物业公司明确表示,因12号商铺已被挂牌交易,从2014年12月开始不会再出租给林某某。第二次庭审中,第三人某某集团公司、某某物业公司表示同意林某某继续使用12号商铺至2015年1月。在本院指定的期限内,被告林某某及第三人某某集团公司、某某物业公司未能提供林某某缴交12号商铺2014年12月及2015年1月的租金的证据。                                                                                      本院认为,某某服务公司受某某集团公司的委托与林某某签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示,且不损害国家及他人合法权益,也不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方应依《租赁合同》的约定履行各自的义务。林某某将12号商铺转租给钟某某,钟某某又转租给林某某,林某某再次转租给许某某。林某某虽不与林某某、许某某直接签订转租合同,但从林某某、许某某先后直接向林某某缴交租金及许某某与林某某签订《店铺协议》来看,钟某某将12号商铺转租给林某某,即是将其与林某某之间租赁合同的债权债务概括转移给林某某,自己退出租赁关系,不再做承租人,由林某某与林某某建立租赁关系。同样,林某某将12号商铺转租给许某某,即林某某退出租赁关系,由许某某与林某某建立租赁关系。《租赁合同》虽约定未经某某服务公司的同意,林某某不得将12号商铺转租给他人,但某某集团公司(某某物业公司)在本案中得知林某某未经其同意将12号商铺转租他人后,并没提出任何异议和主张,故推定某某集团公司(某某物业公司)默许林某某的转租行为。林某某在《租赁合同》中的租赁期限至2014年1月31日止,但与许某某之间的转租期限却至2015年3月15日。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定,12号商铺的转租期限超过林某某在《租赁合同》中的剩余租赁期限的部分无效,即12号商铺的有效转租期限至2014年1月31日止,从2014年2月1日起的转租期限的约定无效。林某某作为第一手承租人,明知12号商铺的租赁期限至2014年1月31日止,在转租时,仍约定转租期限至2015年3月15日止,超过其剩余租赁期限,对造成转租12号商铺部分无效承担主要过错责任。许某某作为次承租人,不尽谨慎审查义务,对造成转租12号商铺部分无效承担次要过错责任。因12号商铺有效转租期限已届满,关于无效转租部分,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,林某某应返还因此取得的财产,即林某某应向许某某返还押金3000元。林某某在《租赁合同》约定的租赁期届满后,不将12号商铺交回某某集团公司或某某物业公司,仍按该原约定的租金标准向某某集团公司(某某物业公司)缴交租金,某某集团公司(某某物业公司)对此没有提出异议,并向林某某出具《收据》,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,《租赁合同》继续有效,只是租赁期限从2014年2月1日开始转为不定期。

关于15000元的转让费问题。事实上,林某某并没因转租收到许某某该笔转让费,许某某请求林某某返还15000元没有事实和法律依据,不予支持。该笔转让费是林某某收取,且许某某与林某某关于12号商铺的有效转租期限占总转租期限的一半,在有效转租期限内,许某某也合法占有使用12号商铺,故林某某应向许某某返还7500元(15000元÷2)。

关于许某某在12号商铺投入的装修费及产品材料费问题,许某某称对12号商铺装修有经林某某的口头同意,但未能提供证据予以证明,对此,林某某也不予认可,许某某应承担举证不能的不利后果。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,装修费及产品材料费应由许某某自行负担。关于设备费问题,合同无效后,设备可由许某某继续另行使用,且许某某没有提供证据证明其设备损失的价值,在本院指定期限内也没有申请司法鉴定,故对许某某要求林某某、林某某赔偿设备损失的请求,不予支持。

12号商铺至本案庭审结束时,仍由许某某实际控制。且许某某承租12号商铺进行经营,本有权利也有义务申请办理自己的工商营业执照,自己却不办理,而是沿用林某某的营业执照。由于经营范围与林某某营业执照中核准的经营范围不一致被工商部门告诫,责任应由许某某自己承担。许某某要求林某某退回2014年4月12日至30日的租金无理。许某某主张林某某、林某某赔偿其2人的工资收入及2014年8月至2015年3月店铺的净收益损失,因许某某没有提供证据证明其工资收入及雇请工人的情况,也没有提供证据证明其经营的盈亏状况,应承担举证不能的不利后果。故对许某某要求退回2014年4月12日至30日的租金、赔偿工资收入及净收益损失的主张,均不予支持。

聘请律师是原告许某某的权利,而不是必须行为,许某某为此支付的律师费不是因本案产生的直接损失,且关于律师费的承担,许某某与林某某、林某某没有约定,故对许某某要求林某某、林某某承担律师费的请求,不予支持。

因林某某与许某某有效的转租期限于2014年1月31日届满,并已履行完毕,林某某要求解除其与许某某之间的租赁关系没有事实依据,予以驳回。12号商铺的所有权人是某某集团公司,某某集团公司虽表示同意林某某使用12号商铺至2015年1月,但在本院指定期限内,林某某及某某集团公司(某某物业公司)都不能提供林某某缴交12号商铺2014年12月及2015年1月租金的证据,林某某向某某集团公司(某某服务公司)缴交12号商铺租金至2014年11月,故林某某反诉主张许某某向其交还12号商铺无理,也予驳回。关于林某某反诉主张的占用费,许某某向林某某缴交租金至2014年7月,林某某向某某集团公司(某某物业公司)缴交租金至2014年11月。2014年8月至11月期间,林某某与许某某之间的转租合同无效,因12号商铺由许某某实际控制,故许某某应向林某某支付此期间的房屋使用费。至于房屋使用费的支付标准,因林某某向某某集团公司(某某物业公司)支付的租金是每月1400元,也即林某某实际垫付的费用,故许某某向林某某支付房屋使用费的标准也应按每月1400元计算,即许某某应向林某某支付房屋使用费5600元(1400元×4)。对林某某主张每月超出1400元及2014年11月后的房屋使用费,不予支持。根据《店铺协议》的约定,许某某不承担2014年5月1日至20日的房屋使用费,而许某某在2014年5月向林某某支付房屋使用费是1800元,故林某某应向许某某退还2014年5月1日至20日的房屋使用费1200元(1800元÷30天×20天)。

以许某某向林某某支付的房屋使用费5600元及林某某向许某某返还押金3000元、房屋使用费1200元相抵销,许某某还需向林某某支付1400元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定,判决如下:

一、限被告林某某于本判决发生法律效力之日起十日内返还7500元给原告许某某。

二、限原告(反诉被告)许某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付1400元给被告(反诉原告)林某某。

三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。

四、驳回被告(反诉原告)林某某的其他反诉请求。

案件本诉受理费1796元(原告许某某已预付),由原告许某某负担1696元、被告林某某负担50元、被告林某某负担50元;案件反诉受理费25元(被告林某某已预付),由被告林某某负担。林某某、林某某负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起七日内付给许某某。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并提出副本一式九份,上诉于广东省湛江市中级人民法院。

 

 

 

 

审  判  长  黄  毅

审  判  员  黄细曼

人民陪审员  黄小丽

 

 

二0一五年一月二十二日

 

书  记  员  冉晓璇

 

 

 

附:相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国合同法》

第五十八条  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第二百三十六条  租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。


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