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(2014)湛霞法民二初字第19号

时间:2015-05-07 10:12来源:未知 作者:admin

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民 事 判 决 书

 

                         (2014)湛霞法民二初字第19号

原告莫秋萍。

委托代理人陈卫江,广东粤正律师事务所律师。

被告黄华能。

委托代理人杨美英。

委托代理人郑凯杰,广东博格律师事务所律师。

原告莫秋萍诉被告黄华能房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年1月6日立案受理后,依法组成合议庭于同年3月5日公开开庭进行审理。原告莫秋萍的委托代理人陈卫江,被告黄华能及其的委托代理人杨美英、郑凯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2011年3月7日,原、被告签订《商铺租赁合同》,原告将位于湛江市霞山区海昌路5号凯成大厦3号商铺(以下简称凯成3号商铺)租给被告,租期为8年(2011年11月1日至2019年10月30日)。2011年11月1日至2013年10月30日的租金为8625元/月(25875元/季度),2013年11月1日至2015年10月30日的租金为9487元/月。

合同约定租金按季度支付,下一季度租金要在本季度第1个月的1号之前支付,否则作为不按时交纳租金处理。被告在2012年10月31日开始不按合同约定支付2012年11月1日起的租金,至今已欠租金131961元(暂计至2014年1月31日,共15个月),其中:2012年11月至2013年10月(共12个月)的租金为103500元(8625元×12个月)、2013年11月至2014年1月(共3个月)的租金为28461元(9487元×3个月)。根据《商铺租赁合同》第二条“承租人有下列情形之一的,可视为违约,出租人可以终止合同、收回商铺,并采取有关的行动:(3)、承租人不按时交纳租金的”的约定,原告有权终止合同、收回商铺。根据《商铺租赁合同》第五条“承租方若违约则被出租方没收租赁保证金8625元,并要被罚支付给出租方同等于租赁保证金金额的违约金”的约定,原告有权没收被告租赁保证金8625元及有权请求被告支付违约金8625元。2013年10月24日,原告向被告邮寄送达了《通知书》,通知被告终止合同,并限被告3日内迁出及交还商铺,但被告至今仍置之不理,原告唯有诉至法院。

综上所述,被告不按时交纳租金,已构成违约,原告有权终止合同、收回商铺及有权没收租赁保证金、请求被告支付违约金。为维护原告的合法利益,特具状起诉。请求:1、判令解除原、被告双方2011年3月7日签订的《商铺租赁合同》。2、判令被告支付原告租金131961元(租金暂计至2014年1月31日,共15个月)。3、判令原告没收被告租赁保证金8625元及判令被告支付原告违约金8625元。4、强制被告迁出湛江市霞山区海昌路5号凯成大厦3号商铺。5、判决被告承担本案全部诉讼费用。                                             

被告辩称,1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据,被告没有违反《商铺租赁合同》的约定。签订的租期尚未届满,被告不同意解除合同。2、原告要求被告支付租金131961元,由于原告把原先的帐号私自撤掉,被告已依照合同约定给原告汇款,原告没有收到被告的租金汇款,责任在原告。3、原告要求被告承担租赁保证金8625元和违约金8625元。被告在履行合同过程中不存在任何违约,不应由被告承担。4、原告要求被告迁出凯成3号商铺,理由不能成立。原告主张租金和腾迁是两个法律关系。被告坚决不同意搬出凯成3号商铺。5、被告已依约支付租金,不存在违约。原告以其他目的为由提起诉讼,诉讼费应由原告承担。

经审理查明,涉案的凯成3号商铺权属原告所有,建筑面积71.26。2011年3月7日,原告(出租方)与被告(承租方)签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为:第一条 出租商铺是凯成3号商铺,共两层,每层建筑面积69。第二条 租赁期为8年,从2011年11月1日至2019年10月30日。承租方有下列情形之一的,可视为违约,出租方可以终止合同、收回商铺:3、承租方不按时交纳租金的。合同终止后,承租方如不搬迁,出租方可将商铺内一切物品作为承租方抛弃之物进行处理,不负任何责任,亦有权向法院起诉和申请执行,出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。第三条 商铺的租金为每月8625元,租金按季度(即3个月)支付,每季度为25875元,每一季度的租金要在该季度第1个月的1号之前支付,否则作为不按时交纳租金处理。从2013年11月起,租金每两年递增10%(即2013年11月起,每月租金为9487元),2015年11月起,每月租金为10435元,如此类推。另承租方在签约时,付给出租方租赁保证金8625元。第四条 出租方与承租方的变更。4、在合同期内出租方不得在承租方不违约的情况下收回商铺或另租他人。第五条 违约责任。出租方若违约,则要退还承租方租赁保证金8625元,并给承租方支付8625元违约金。承租方若违约,则由出租方没收租赁保证金8625元,并给出租方支付8625元违约金。

《商铺租赁合同》签订后,原告依约将凯成3号商铺交给被告经营使用,被告也根据原告所提供的银行名称及收款人帐号2015022501020465734,通过银行汇款依约支付2012年10月之前的租金给原告。2012年10月,原告因存折损失,便取消了接收租金的银行帐户。2012年11月2日,被告通过银行汇款支付2012年11月至2013年1月(共3个月)的25875元租金给原告。因原告接收租金的银行帐户已取消,于同年同月5日,银行将上述汇款退回给被告。2013年2月2日、5月13日和7月19日,被告又按银行帐号2015022501020465734,通过银行汇款支付2013年2月至10月(共9个月,即3个季度)的租金共77625元给原告。因接收租金的银行帐户已取消,原告没有收到2013年2月至10月的77625元租金。

2013年5月24日,广东省湛江市粤西公证处作出(2013)粤湛粤西第005424号《公证书》,公证将《缴纳租金通知书》以特快专递的方式邮寄送达给莫秋萍、邓明亮。《缴纳租金通知书》的主要内容为:“莫秋萍、邓明亮:我是凯成3号商铺的租户,我已将合同期间2013年2月1日至2013年7月30日的租金按期支付,因您俩将原收租的帐号取消,令到所交租金无法正常交纳。我多次电话联系,您俩都不接听,所发信息也不回复。现要求您重新给1个能正常接收租金的帐号,或亲自来店里收取现金,以保证合同能正常履行。”同年7月22日,广东省湛江市粤西公证处作出(2013)粤湛粤西第007377号《公证书》,公证将《缴纳租金通知书》以特快传递的方式邮寄送达给邓明亮。但该《公证书》公证送达的不是《缴纳租金通知书》,而是《告知书》。《告知书》的主要内容为:“邓明亮:我是凯成3号商铺的租户,我已将合同期间2013年2月1日至2013年10月30日的租金按期支付,因您俩将原收租的帐号取消,令到所交租金无法正常交纳。现要求您重新给1个能正常接收租金的帐号,或亲自来店里收取现金,以保证合同能正常履行。

同年10月23日,原告作出《通知书》,并于次日通过快递方式邮寄送达给被告。《通知书》的主要内容为:“黄华能先生:你从2012年10月31日(计租日期为2012年11月1日)开始已不按合同约定支付凯成3号商铺的租金,已违约,现我依约终止双方的租赁关系,限你3日内迁出,交还商铺。”被告收到《通知书》后,未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。也未交还涉案商铺给原告。案经调解,因原、被告双方分歧意见较大,调解未果。

本院认为,原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,合同内容没有违反法律规定,属有效合同。合同双方当事人均应依合同约定享有权利和履行义务。在原告送达给被告的《通知书》中,原告以被告在交纳租金方面存在违约而主张终止双方的租赁关系,即终止双方在《商铺租赁合同》中的权利义务关系。合同权利义务终止,包括合同解除。原告通知被告依约终止双方的租赁关系,其实际是依约解除《商铺租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告的《通知书》于2013年10月24日送达被告后,被告未依法请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力,应视原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2013年10月24日依法解除。《商铺租赁合同》解除后,被告未能将承租商铺交还给原告,原告要求被告迁出凯成3号商铺的理由成立。

按照《商铺租赁合同》的约定,租金按季度支付,每3个月为一个季度,每季度的租金须在该季度第1个月的1号之前支付。原告依约将商铺出租给被告使用,至今仅通过银行帐户收到被告支付2011年11月1日至2012年10月的租金,之后的租金尚未收到,故对原告请求判令被告支付自2012年11月1日至2014年1月31日(共15个月)的131961元(8625元×12个月+9487元×3个月)租金,应予支持。原、被告双方的租赁关系解除后,被告仍占有使用原告的商铺。遵循等价有偿原则,《商铺租赁合同》解除前的月租金及解除后直至涉案商铺交还给原告之日止的占有使用费,仍应按合同约定的月租金计付。

2012年11月至2013年10月,被告虽以银行汇款方式继续给原告支付租金,但因原告接收租金的帐户于2012年10月已经取消,且被告于2012年11月2日的租金汇款被银行退回后,被告于2013年2月2日、5月13日和7月19日仍按已被取消的帐户汇款,致使原告未能按约收到租金。原告主张被告在租金交付中存在违约,并要求被告支付8625元违约金的理由成立。

关于原告主张没收被告的8625元租赁保证金问题。本案中,《商铺租赁合同》约定被告在签约时预先交付的8625元租赁保证金,其目的是为了证明合同的成立和保证合同的履行,具有违约定金的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”基于原告主张被告在交付租金中违约,且要求被告支付8625元违约金,故对原告主张没收被告交付的8625元租赁保证金因不符合上述法律规定而不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条的规定,判决如下:

一、原告莫秋萍与被告黄华能于2011年3月7日签订的《商铺租赁合同》于2013年10月24日依法解除。

二、被告黄华能应于本判决发生法律效力之日起十日内搬出湛江市霞山区海昌路5号凯成大厦3号商铺,并将该商铺交还给原告莫秋萍管业。

三、被告黄华能应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告莫秋萍支付2012年11月1日至2014年1月31日的租金及使用费共131961元。并参照《商铺租赁合同》原约定月租金的金额标准给原告莫秋萍计付2014年2月1日起至涉案商铺交还之日止的使用费。

如果被告黄华能未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、被告黄华能应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告莫秋萍支付违约金8625元。

五、驳回原告莫秋萍的其他诉讼请求。

案件受理费3284元(原告已预付),由原告莫秋萍负担50元,被告黄华能负担3234元(在履行本判决义务时径付给原告莫秋萍)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式四份,上诉于广东省湛江市中级人民法院。

 

 

 

 

 

审  判  长    黄王金

审  判  员    黄  毅

                          人民陪审员    何俏洁

 

 

 

二0一四年五月三十日

 

书  记  员    陈丽莫



附:相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。  第九十七条  合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。  第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。  第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或报酬。  第一百一十六条  当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。


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